hak tanggungan

HT merupakan satu-satunya lembaga hak jaminan atas tanah dalam Hukum Tanah Nasional. Kedudukan istimewa kreditor pemegang Hak Tanggungan. Dalam mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan tersebut kreditor pemegang HT mempunyai hak mendahulu daripada kreditor-kreditor yang lain (“droit de preference”). HT juga berarti, bahwa kreditor pemegang HT tetap berhak menjual lelang benda tersebut, biarpun sudah dipindahkan haknya kepada pihak lain (“droit de suite”). Dua kedudukan istimewa yang ada pada pemegang HT tersebut mengatasi dua kelemahan perlindungan yang diberikan dimana harta kekayaan debitor merupakan jaminan bagi pelunasan utangnya kepada semua kreditornya.
Apabila pemberi HT dinyatakan pailit, kreditor pemegang HT tetap berwenang melakukan segala hal yang diperolehnya menurut UUHT. Ketentuan yang juga memberikan kedudukan istimewa kepada kreditor pemegang HT adalah sifat HT yang tidak dapat dibagi-bagi, jika dibebankan atas lebih dari satu obyek. Keistimewaan lain adalah bahwa HT itu mudah dan pasti pelaksanaan eksekusinya. Apabila debitor cidera janji tidak perlu ditempuh acara gugatan perdata biasa. Hukum bukan hanya memperhatikan kepentingan kreditor. Perlindungan juga diberikan kepada debitor dan pemberi HT, bahkan juga kepada pihak ketiga.
Droit de preference dan droit de suite sebagai 2 keistimewaan yang ada pada kreditor pemegang HT mengurangi perlindungan yang diberikan oleh Hukum kepada kreditor lain dan pembeli obyek HT. Maka sebagai imbangannya ditetapkan persyaratan bagi sahnya pembebanan HT atas benda-benda yang dijadikan jaminan dan dengan demikian bagi diperolehnya 2 keistimewaan tersebut oleh kreditor yang bersangkutan. Syarat yang pertama adalah pemberian HT wajib dilakukan dengan akta otentik. Yang kedua adalah dipenuhinya apa yang disebut syarat spesialitas. Juga wajib dipenuhi apa yang disebut syarat publisitas Pemberian HT wajib didaftarkan pada Kantor Pertanahan.
Dalam rangka melindungi kepentingan pemberi HT, dilarang pemberian HT disertai janji bahwa apabila debitor cidera janji kreditor karena hukum akan menjadi pemilik obyek HT. HT diberikan untuk menjamin pelunasan piutang kreditor. Dikatakan bahwa HT adalah accessoir pada suatu piutang tertentu. Piutang yang dijamin pelunasannya itu dapat disebut secara pasti jumlahnya. Utang yang dijamin bisa berasal dari satu hubungan hukum, yaitu suatu perjanjian utang-piutang tertentu. Bisa juga berupa satu utang atau lebih yang berasal dari beberapa hubungan hukum.
Persyaratan bagi obyek hak jaminan atas tanah :
1. Dapat dinilai dengan uang,
2. Mempunyai sifat dapat dipindahtangankan,
3. Termasuk hak yang didaftar,
4. Memerlukan penunjukan khusus oleh suatu undang-undang.

Sehubungan dengan apa yang disyaratkan di atas, ditetapkan obyek HT dalam pasal 4, yaitu :
1. Hak Milik, Hak Guna Usaha dan Hak Guna Bangunan,
2. Hak Pakai atas tanah Negara,
3. Bangunan Rumah Susun dan Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun yang berdiri di atas tanah Hak Milik, Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai yang diberikan oleh Negara (Pasal 27 jo UU 16/1985).
Selain obyek tersebut juga dimungkinkan hak atas tanah dibebani HT berikut bangunan, tanaman dan hasil karya yang merupakan satu kesatuan dengan tanah yang bersangkutan. Bangunan, tanaman dan hasil karya tersebut tidak terbatas pada yang sudah ada pada waktu dibebankan HT. Bisa ikut dibebani juga bangunan, tanaman dan hasil karya yang baru akan ada kemudian. Satu obyek dapat dibebani lebih dari satu HT, yang masing-masing menjamin pelunasan piutang tertentu. Tiap HT diberi apa yang disebut peringkat yang berbeda yang ditetapkan menurut tanggal pembuatan buku tanah HT-nya, atau pada tanggal pembuatan atau pemberian nomor Akta Pemberiannya. Sebaliknya satu HT dapat dibebankan atas lebih dari satu obyek.
Pemberi Hak Tanggungan persyaratannya adalah Pemberi HT bisa orang perseorangan, bisa juga badan hukum, yang mempunyai kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum terhadap benda yang dijadikan obyek HT. Kewenangan pemberi HT itu harus ada dan terbukti benar pada saat pendaftaran HT dilakukan. Alat-alat bukti kewenangan yaitu berupa hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun yang sudah terdaftar atas nama pemberi HT: sertifikat asli hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun yang menjadi obyek HT. Tidak ada persyaratan khusus bagi penerima/pemegang HT. Ia bisa orang perseorangan, bisa badan hukum. Pembebanan HT merupakan suatu proses yang terdiri atas 2 tahap, yaitu tahap pemberiannya dan tahap pendaftarannya.
Pemberian HT dilakukan di kantor PPAT dengan dibuatnya Akta Pemberian Hak Tanggungan oleh Pejabat tersebut. APHT dibuat 2 lembar yang semuanya asli (“in originali”), ditandatangani oleh pemberi HT, kreditor penerima HT dan 2 orang saksi serta PPAT. Apabila obyek HT berupa hak atas tanah yang berasal dari konversi hak yang lama yang telah memenuhi syarat untuk didaftarkan, akan tetapi pendaftarannya belum dilakukan, pemberian HT dilakukan bersamaan dengan permohonan pendaftaran hak atas tanah yang bersangkutan.
Dalam rangka memenuhi syarat spesialitas APHT wajib dicantumkan :
1. Nama dan identitas pemberi dan penerima HT;
2. Domisili pihak-pihak tersebut;
3. Penunjukan secara jelas utang atau utang-utang yang dijamin, yang meliputi juga nama dan identitas debitor, kalau pemberi HT bukan debitor;
4. Nilai tanggungan yang diuraikan dalam 178 C dan 179 C(2);
5. Uraian yang jelas Obyek HT.
Kalau tidak dicantumkan secara lengkap APHT yang bersangkutan batal demi hukum. Dalam APHT dapat dicantumkan janji-janji yang diberikan oleh kedua belah pihak, berupa janji-janji yang sifatnya fakultatif. Dalam APHT dapat dicantumkan janji-janji yang diberikan oleh kedua belah pihak, berupa janji-janji yang sifatnya fakultatif. Dalam arti boleh dikurangi ataupun ditambah, asal tidak bertentangan dengan ketentuan UUHT. Ada janji yang dilarang untuk diadakan, yaitu dilarang diperjanjikan pemberian kewenangan kepada kreditor memiliki obyek HT, apabila debitor cidera janji.
Pemberian kuasa membebankan hak tanggungan, pada asasnya pemberian HT wajib dihadiri dan dilakukan sendiri oleh pemberi HT sebagai pihak yang berwenang melakukan perbuatan hukum membebankan HT atas obyek yang dijadikan jaminan. Hanya apabila benar-benar diperlukan dan berhalangan, kehadirannya untuk memberikan HT dan menandatangani APHT-nya dapat dikuasakan kepada pihak lain. Pemberian kuasa tersebut wajib dilakukan di hadapan seorang notaris atau PPAT, dengan suatu akta otentik yang disebut Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT). Pemberian kuasa harus dilakukan sendiri oleh pemberi HT, sedang akta pemberian kuasanya harus dibuat oleh notaris atau PPAT dalam bentuk SKMHT yang formulirnya disediakan oleh Badan Pertanahan Nasional. Kuasa untuk memberikan HT tidak dapat ditarik kembali dan tidak dapat berakhir oleh sebab apapun juga, juga jika pemberi HT meninggal dunia.
Pendaftaran HT dilakukan oleh Kepala Kantor Pertanahan atas dasar data di dalam APHT serta berkas pendaftaran yang diterimanya. Sertifikat HT terdiri atas salinan Buku-tanah HT dan salinan APHT. Beralih karena hukum mengikuti peralihan piutangnya karena bersifat accessoir pada suatu piutang tertentu, peralihan HT mengikuti peralihan piutang yang dijamin. Biarpun terjadi karena hukum, dalam rangka memenuhi syarat publisitas bagi kepentingan pihak ketiga, peralihan HT tersebut wajib didaftarkan oleh kreditor pemegang HT yang baru kepada Kantor Pertanahan.
Hapusnya HT karena :
1. Hapusnya piutang yang dijamin,
2. Dilepaskannya HT oleh kreditor pemegang HT,
3. Pembersihan HT berdasarkan penetapan Ketua Pengadilan Negeri atas permohonan pembeli obyek HT,
4. Hapusnya hak atas tanah yang dijadikan jaminan.
Dalam pasal 19 diatur hal-hal mengenai pembersihan Hak Tanggungan yang disebut dalam uraian 189/3. Roya atau pencatatan hapusnya HT diatur dalam Pasal 22. Pencatatan hapusnya HT tersebut dilakukan oleh Kepala Kantor Pertanahan dengan mencoret catatan adanya HT yang bersangkutan pada Buku-tanah dan Sertifikat obyek yang dijadikan jaminan, dalam waktu tujuh hari kerja terhitung sejak diterimanya permohonan roya dari pihak yang berkepentingan. Apabila debitor cidera janji, obyek HT oleh kreditor pemegang HT dijual melalui pelelangan umum. Eksekusi yang mudah dan pasti pelaksanaannya. Dengan menunjukkan bukti, bahwa debitor ingkar janji dalam memenuhi kewajibannya, diajukan permohonan eksekusi oleh kreditor pemegang HT kepada Ketua Pengadilan Negeri, dengan menyerahkan Sertifikat HT yang bersangkutan sebagai dasarnya. Eksekusi akan dilaksanakan atas perintah dan dengan pimpinan Ketua Pengadilan Negeri tersebut, melalui pelelangan umum yang dilakukan oleh Kantor Lelang Negara.